APE convenzionale per il Superbonus nei condomini

Decreto Requisiti: come asseverare il salto di due classi energetiche

Tutti i dubbi sul fondamentale salto di due classi – richiesto per accedere al Superbonus 110% – sono stati chiariti il 6 agosto 2020, giorno in cui il MISE ha pubblicato il “Decreto Requisiti tecnici per l’accesso alle detrazioni fiscali per la riqualificazione energetica degli edifici”.

Nell’Allegato A, al punto 12.1, il Decreto Requisiti stabilisce le modalità per calcolare il miglioramento di almeno due classi energetiche, sia per le singole unità immobiliari sia per i condomini.

L’APE post intervento è una delle asseverazioni che il tecnico deve firmare perché si possa usufruire del bonus. Nel caso di edifici con più unità immobiliari, però, gli APE da redarre sono detti “convenzionali”, come viene precisato al punto 12.2.

APE convenzionale: cos’è e come si redige

Ma come si redige un APE convenzionale? La risposta la troviamo nel punto 12.3 dell’Allegato del Decreto Requisiti:

[…] considerando l’edificio nella sua interezza, considerando i servizi energetici presenti nella situazione ante-intervento […] tutti gli indici di prestazione energetica dell’edificio considerato nella sua interezza, compreso l’indice EPgl,nren,rif,standard (2019/21) che serve per la determinazione della classe energetica dell’edificio, si calcolano a partire dagli indici prestazione energetica delle singole unità immobiliari.

Dunque l’indice di prestazione energetica dell’edificio si calcola dopo aver determinato gli indici delle singole unità.

In particolare ciascun indice di prestazione energetica dell’intero edificio è determinato calcolando la somma dei prodotti dei corrispondenti indici delle singole unità immobiliari per la loro superficie utile e dividendo il risultato per la superficie utile complessiva dell’intero edificio.

Insomma si tratta di fare una media pesata dei singoli indici per ottenere l’indice complessivo che può confermare, o meno, il salto di due classi energetiche.

Vediamo come fare il calcolo nella pratica riprendendo l’esempio di un edificio degli anni ’60, composto da 8 unità immobiliari, che aveva preso a modello per fare vedere in quali casi – a seconda del mix di interventi – si raggiungeva il requisito del salto di due classi.

Il calcolo dell’indice di prestazione energetica complessivo

Nell’articolo avevamo fatto varie ipotesi di intervento. Tra queste la seconda prevedeva di intervenire con l’installazione del cappotto termico e l’isolamento del solaio del sottotetto. Avevamo visto che in questo caso tutte le unità immobiliari facevano il salto di due classi tranne una, che era già in una classe favorevole e faceva il salto di una sola classe.

Prima della pubblicazione del Decreto Requisiti avremmo potuto dire che l’edificio non accedeva al Superbonus 110% in quanto non tutte le unità immobiliari fanno il salto. Con i chiarimenti del Decreto, visti a punto 12.3, invece, risulta chiaro che il calcolo da fare è un altro: sommare i prodotti dei singoli indici per le superfici utili e dividere per la superficie utile complessiva. Solo così si può sapere se c’è l’accesso al Superbonus.

Nella tabella sopra ti mostriamo i valori di partenza, ovvero pre-intervento, per ogni unità immobiliare del condominio:

• superficie in mq
• indice globale Ep gl, nren
• classe energetica.

Abbiamo, quindi, applicato la formula per il calcolo dell’APE convenzionale e abbiamo scoperto che la classe energetica di partenza del condominio era la F.

Poi abbiamo simulato l’installazione del cappotto termico e l’isolamento del solaio del sottotetto al nostro edificio. E abbiamo scoperto che la classe energetica complessiva del condominio passava da F a D. Abbiamo così dimostrato il salto di due classi energetiche. Dunque il condominio può accedere al Superbonus 110%.

Alcuni chiarimenti sull’APE convenzionale

• E se un appartamento non fa il salto di due classi? Come abbiamo visto nell’esempio, il fatto che una singola unità faccia o meno il salto di due classi non impedisce l’accesso al Bonus 110 per l’intero condominio.
  
  Bisogna applicare la formula prevista per il calcolo dell’APE convenzionale, ovvero verificare se l’intero condominio fa il salto.
  
• L’APE convenzionale va registrato? A questa domanda risponde l’ENEA nelle FAQ Superbonus pubblicate il 9 ottobre. Vanno depositati nel catasto regionale solo gli attestati di prestazione energetica degli edifici di ogni singola unità immobiliare relativi alla situazione post intervento.
  
• Se i lavori sono iniziati prima del 1° luglio 2020 a quale situazione deve fare riferimento l’APE ante intervento? L’ENEA spiega che la situazione da considerare è quella “esistente alla data di inizio dei lavori”.

Il Decreto Requisiti è stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 5 ottobre 2020, con piccole modifiche rispetto alla versione di agosto. L’Agenzia delle Entrate ha spiegato come inviare online il modello di comunicazione per usufruire della cessione del credito o dello sconto in fattura.

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